Page 22 - Kurzbewertung & Wohnmarktanalyse_REFERNZ

Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert eines
Grundstücks im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Ein hoher
Liegenschaftszinssatz steht für ein entsprechend hohes Investitionsrisiko. Bei einem
niedrigen Liegenschaftszinssatz kann von einem niedrigeren Investitionsrisiko
ausgegangen werden.

Bodenwertverzinsung
Das Ertragswertverfahren beruht darauf, dass der Reinertrag in einen Anteil für den
ewig vorhandenen Boden und einen Anteil für die nur zeitlich befristet vorhandenen
baulichen Anlagen aufgespalten wird.

Der Bodenanteil am Reinertrag wird als die Verzinsung des in den Boden investierten
Kapitals angesehen. Man den bezeichnet den Bodenanteil am Reinertrag daher auch
als Bodenwertverzinsungsbetrag. Der Bodenwertverzinsungsbetrag ergibt aus der
Multiplikation von Bodenwert und Liegenschaftszinssatz.
Barwertfaktor zur Kapitalisierung

Der Barwertfaktor zur Kapitalisierung stellt im Ertragswertverfahren die Verbindung
zwischen dem Gebäudereinertrag und dem Ertragswert der baulichen Anlagen her. Er
ist abhängig von der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz. Mit dem
Barwertfaktor zur Kapitalisierung wird somit der auf den Wertermittlungsstichtag
bezogene Wert des zukünftigen jährlichen Reinertrags ermittelt.

Vergleichsfaktoren

Zur Plausibilisierung des Ertragswerts von bebauten Grundstücken können
Vergleichsfaktoren herangezogen werden.

Vergleichsfaktoren werden in der ImmoWertV wie folgt definiert: Vergleichsfaktoren
sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie sind
auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonst
geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Flächen- oder Raumeinheit der
baulichen Anlage (Gebäudefaktor), zu beziehen.