Page 21 - Kurzbewertung & Wohnmarktanalyse_REFERNZ
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Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sind zwingend am Ende der
Wertermittlungsverfahren zu berücksichtigen.
In der ImmoWertV heißt es zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen
wie folgt: Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine
wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel
oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende
Erträge können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch
marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt
werden.
Wohn- und / oder Nutzfläche
Die Vorgehensweise bei der Berechnung der Wohnfläche ist gesetzlich nicht einheitlich
geregelt. Es gibt lediglich einige Vorschriften und Normen, an die man sich halten kann,
aber nicht muss:
• DIN 277 - Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau
(Ausgabe Juni 1987)
• DIN 283 - Wohnung; Teil 2: Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen
(Ausgabe Februar 1962)
• Wohnflächenverordnung
Es handelt sich – so auch bei der gewerblichen Nutzfläche – im Wesentlichen um die
Innenmaße der aufgehenden Bauteile der (wohnlich) nutzbaren Räume. Für
Dachschrägen, Terrassen und Balkone existieren in den Vorschriften diverse Ansätze.
Diese sind auf örtliche Marktüblichkeit zu prüfen und entsprechend anzusetzen.
Rohertrag
Der Rohertrag ergibt sich nach den Vorschriften der ImmoWertV aus den bei
ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren
Erträgen (Mieten/Pachten).
Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige
Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen, die nicht durch Umlagen oder
sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Die im Ertragswertverfahren anzusetzenden
Bewirtschaftungskosten setzen sich aus Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten,
Betriebskosten und Mietausfallwagnis zusammen.
